부동산 비과세 및 취득시기

부동산 가격이 안정화 되지 못하고 꾸준히 상승하는 추세를 보여, 많은 분들이 부동산에 관심을 가지고 있는데요, 부동산 비과세 및 취득시기와 관련된 내용을 정리해드리겠습니다.

비과세 등

국가 등에 대한 비과세(지법 제9조)

  1. 국가 · 지방자치단체(다른 법률에서 국가 또는 지방자치단체로 의제되는 법인 제외) · 지방자치단체 조합 · 주한국제기구 및 외국정부의 취득에 대해서는 취득세가 부과되지 않습니다. 다만, 대한민국 정부기관의 취득에 대하여 과세하는 외국정부의 취득에 대해서는 그렇지 않습니다.(상호주의)
  2. 국가 · 지자체 또는 지자체조합에 귀속 또는 기부채납(사회간접자본시설에 대한 민간자본유치에 의한 방식으로 귀속되는 경우 포함)을 조건으로 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과하지 않습니다. 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과합니다.
1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 않고 타인에게 매각 · 증여하거나 귀속등을 이행하지 않은 것으로 조건이 변경된 경우

2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 소유하고 있는 부동산 및 사회시반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우

신탁재산에 대한 비과세

신탁(신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 않습니다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합 등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득은 제외합니다.

  • 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
  • 신탁의 종료 또는 해지로 인해 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우
  • 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

법률상 환매권행사에 따라 취득하는 부동산

‘징발재산정리에 관한 특별조치법’ 또는 ‘국가보위에 관한 특별조치법 폐지법률’ 부칙 제2항에 따른 동원대상지역 내의 토지의 수용 · 사용에 관한 환매권의 행사로 매수하는 부동산의 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 않습니다.

단, 법률관계 없이 당사자간의 계약의 의한 환매권 행사는 과세대상입니다.

임시용 건축물의 취득

임시흥행장, 공사현장사무소 등(사치성 재산은 제외) 임시건축물(모델하우스 등) 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 않습니다. 다만, 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 부과합니다.

공동주택 개수로 인한 취득

주택법 제2조제3호에 따른 공동주택의 개수(건축법 제2조제1항제9호에 따른 대수선은 제외)로 인한 취득 중 개수로 인한 취득당시 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 주택과 관련된 개수로 인한 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 않습니다.

사용할 수 없는 차량의 상속에 따른 취득

상속개시 이전에 천재지변 · 화재 · 교통사고 · 폐차 · 차령초과 등으로 사용할 수 없는 차량에 대해서는 상속에 따른 취득세를 부과하지 않습니다.

취득시기(지령 제20조)

취득세는 취득시기에 납세의무가 성립합니다. 따라서 취득시기를 기준으로 하여 과세표준을 산정하며, 그 당시의 세법의 적용이 되는 것입니다. 또한, 납세의무자는 취득시기로부터 통상 60일 이내 취득세를 신고납부해야 합니다. 만약 이행하지 않을시 가산세 등을 부담하게되므로 취득시기는 중요한 의미를 갖습니다.

유상승계취득

객관적인 취득

취득세의 과세표준을 사실상 취득가격으로 하는 다음의 경우에는 사실상 잔금지급일에 취득한것으로 봅니다.

  1. 국가 · 지자체 및 지자체조합으로부터의 취득
  2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
  3. 판결문(단, 화해 · 포기 · 인낙 또는 의제자백은 제외) · 법인장부에 의해 취득가격이 입증되는 취득
  4. 공매방법에 의한 취득

그 외의 취득

위의 객관적 취득에 해당하지 않는 유상승계취득의 경우 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일로부터 60일이 경과한 날을 말합니다.) 다만, 해당 취득물건을 등기 · 등록하지 않고 다음 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한것으로 보지 않습니다.

1. 화해조서 · 인낙조서(해당 조서에서 취득일로부터 60일 이내에 계약이 해지된 사실이 입증되는 경우에만 해당)

2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일로부터 60일 이내에 공증받은것만 해당)

3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일로부터 60일 이내에 제출된 것만 해당)

4. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일로부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우에만 해당)

연부취득

연부로 취득하는 것으로서 그 취득가액의 총액이 면세점의 적용을 받지 않는 것에 있어서는 그 사실상의 연부금 지급일

등기등록일

위의 원칙적인 취득시기 이전에 등기 또는 등록을 한 경우 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 봅니다.

무상승계취득의 경우

무상승계취득의 경우 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우 상속 또는 유증개시일)에 취득한 것으로 봅니다. 다만, 해당 취득물건을 등기 · 등록하지 않고 다음 어느하나에 해당하는 서류에 의해 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득하지 않은것으로 봅니다.

1. 화해조서 · 인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에만 해당)

2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일로부터 60일 이내에 공증받은것만 해당)

3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당)

원시취득의 경우

건축물의 건축 또는 개수의 경우 건축 또는 개수의 경우

건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우 사용승인서를 내주는날(사용승인서를 내주기 전 임시사용승인을 받은 경우 그 임시사용승인일을 말하며, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말합니다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 다만, 도시개발법에 따른 도시개발사업이나 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당)으로 건축한 주택을 도시개발법 제40조에 따른 환지처분 또는 ‘ 도시 및 주거환경정비법’ 제54조에 따른 소유권 이전으로 취득하는 경우에는 환지처분 공고일의 다음 날 또는 소유권 이전 고시일의 다음 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.

토지

관계 법령에 따라 매립 · 간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 봅니다. 다만, 공사준공인가일 전에 사용승낙 · 허가를 받거나 사실상 사용하는 경우에는 사용승낙일 · 허가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.

비조합원용 토지의 취득시기

주택법 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 않는 토지를 취득하는 경우에는 주택법 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, ‘도시 및 주거환경정비법’ 제16조제2항에 따른 주택재건축조합이 주택재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 않는 토지를 취득한 경우에는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제54조제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 봅니다.

시효취득의 경우

민법에 따라 시효취득한 부동산의 취득시기는 점유취득 시효완성일 입니다.

간주취득의 경우

토지의 지목변경

토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 봅니다.

선박 · 차량 또는 기계장비의 종류변경

차량 · 기계장비 또는 선박의 종류변경에 따른 취득은 사실상 변경한 날과 공부상 변경한 날 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.

재산분할로 인한 취득의 경우

민법 제839조의2 및 제843조에 따른 재산분할로 인한 취득의 경우에는 취득물건의 등기일 또는 등록일을 취득일로 봅니다.

기타 취득시기

  • 차량 · 기계장비 · 항공기 및 선박에 있어서는 그 제조 · 조립 · 건조 등이 완성되어 실수요자가 인도받거나 계약상의 잔금을 지급하는 날을 최초의 승계취득일로 봅니다.
  • 수입에 의한 취득은 당해 물건을 우리나라에 인취하는 날(보세구역을 경유하는 것은 수입신고필증 교부일)을 승계취득일로 봅니다. 다만, 차량 · 기계장비 · 항공기 및 선박의 실수요자가 따로 있는 경우에는 실수요자가 인도받는 날 또는 계약상의 잔금을 지급하는 날 중 먼저 도래하는 날을 최초의 승계취득일로보며, 수입물건을 취득자의 편의에 의하여 우리나라에 인취하지 않거나 보세구역을 경유하지 않고 외국에서 직접 사용하는 경우에는 그 수입물건의 등기 또는 등록일을 취득일로 봅니다.
  • 은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 승계취득하는 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은 자의 명의로 대환되는 때를 취득시기로 보며, 그 이전에 등기한 경우에는 이전등기일이 취득시기가 됩니다.
  • 차량 · 기계장비를 할부로 취득하는 경우에는 할부금 지급시기와 관계없이 실수요자가 인도 받는 날과 등록일 중 빠른 날이 취득시기 입니다.
  • 법인설립 시 현물출자재산의 취득시기는 법인설립 등기일입니다.
  • 취득세과세물건을 취득함에 있어 그 대금을 약속어음으로 받은 경우에는 대물변제일, 어음결제일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 취득시기가 됩니다.
  • 건축주가 임시사용승인일, 사실상 사용일, 사용승인서 교부일 이전에 입주자로부터 잔금을 받은 경우에는 임시사용승인일, 사실상 사용일, 사용승인서 교부일이 건축주의 원시취득일과 분양받은 자의 승계취득일이 됩니다.
  • 아파트 · 상가 등 구분등기대상 건축물을 원시취득함에 있어 1동의 건축물 중 그 일부에 대하여 임시사용승인을 받거나 사실상 사용하는 경우에는 그 임시사용승인을 받은 부분 또는 사실상 사용하는 부분과 그렇지 않은 부분을 구분하여 취득시기를 각각 판단합니다.
  • 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 및 요트회원권의 존속기한 또는 입회기간을 연장하는 경우에는 기간이 새로 시작한 날을 취득일로 봅니다.

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